Köpa fastighet i Kroatien

Här skriver vi om det viktigaste du bör känna till inför ditt bostadsköp i Kroatien. 

Kroatien är medlem i Europeiska unionen och deltar i dess gemensamma marknad. Detta möjliggör fri handel mellan medborgare och juridiska enheter från EU/EES-området, inklusive fastighetsköp – fastigheter och jordbruksfastigheter.

Om du kommer från ett EU/EES-land kan du köpa fastigheter under samma villkor som kroatiska medborgare.

1. Hitta fastighet i Kroatien

De bästa platserna att söka efter önskad fastighet är onlinemarknadsplatser som Njuškalo eller fastighetsbyråer som kan hjälpa dig att hitta den perfekta kroatiska fastigheten. Vi har valt att samarbeta med en pålitlig svensk aktör Svenska Mäklarhuset som har öppnat sitt första kontor i Kroatien i Pula. Nedan listar vi allt som är viktigt att tänka på vid köp av fastighet, men om du är osäker på var man ska börja, rekommenderar vi att du tar kontakt med Svenska Mäklarhuset som hjälper dig vidare.

2. Kontrollera fastighetsregister

När du har hittat din drömfastighet och vill lägga ett bud är det viktigt att kontrollera fastighetsregistret. Lita inte blint på säljare och gör en förhandsgranskning av samtliga dokument själv, eller genom att anlita en advokat.

De viktigaste sakerna att kontrollera vid köp av fastighet i Kroatien är:

• Hur äganderätten är registrerad i fastighetsregistret
• Skulder och betalningsansvar
• Att registret överensstämmer med fastigheten
• Energicertifikat
• Zonindelning
• Kostnader i samband med ditt köp

Fastighetsutdraget från fastighetsregistret tjänar som enda bevis på äganderätt eller andra rättigheter som är berättigade till registrering i fastighetsregistret.

Ett energicertifikat, upprättat av auktoriserade personer kända som energicertifierare, beskriver en byggnads energikaraktäristik och förblir giltigt i ett decennium från utfärdandet.

Vid köp av en fastighet som är under uppbyggnad måste investeraren förse dig med ett godkänt bygglov, eller en relevant byggdokumentation. Vid sidan av bygglovet har användningsgodkännandet lika stor betydelse. Det rekommenderas att begära en granskning av huvudprojektet, en integrerad del av bygglovet.

Dessutom är det avgörande att självständigt verifiera fastighetens zonering eftersom denna information inte ingår i fastighetsregistret. Att kontrollera zoneringen är viktigt eftersom det kan vara utmanande att omvandla jordbruksmark till byggmark och erhålla de nödvändiga tillstånden för att bygga ett hus om marken ursprungligen är kategoriserad som jordbruksmark.

3. Finansiering

Förbered din ekonomiska situation och dokumentation innan du bestämmer dig för att köpa en fastighet. Undersök möjlighet till att få låna på befintligt boende, alternativt att låna i lokal valuta i Kroatien. Att få dokumentation från ett annat land är alltid en längre och dyrare process.

Bolån i Kroatien för utländska köpare: Vissa kroatiska banker erbjuder bolån till utlänningar, men villkoren kan skilja sig från dem för invånare. Räntenivåer, krävda kontantinsatser och lånelängder kan variera.

Precis som i många länder behöver du vanligtvis göra en kontantinsats vid köp av fastighet. Den specifika mängden kan variera, men ett vanligt spann kan ligga mellan 20-30% av fastighetens värde.

4. OIB-nummer

För att köpa en fastighet i Kroatien behöver du ett kroatiskt skattenummer (OIB). Det erhålls inom några dagar. Genom att få detta nummer är du skyldig att öppna ett lokalt konto eftersom betalningsmedlet är i EURO. Av denna anledning är det lämpligt att konsultera en expert före denna åtgärd för att undvika höga växelkursskillnader när man byter pengar.

5. Preliminärt avtal

När du är i processen att köpa fastighet är det vanligt att skriva ett förhandsavtal. Detta dokument inkluderar:

Kadastral kommuntomtnummer och fastighetsregistrets nummer, beskrivning av fastigheten, adress, våning, lägenhetsnummer, rumsbeskrivning som inkluderar den totala ytan, pris, datum för slutförande av det slutliga avtalet och betalning av handpenning för fastigheten. De flesta köpare måste betala ”kapara”, vilket fungerar som en deposition. Om köparen avbryter behåller säljaren depositionen, och om säljaren avbryter måste de betala köparen dubbelt så mycket som depositionen. Den vanliga summan är 10% av fastighetens värde.

6. Köpeavtal

Efter förhandsavtalet kommer din advokat att förbereda det slutliga köpeavtalet. Förutom det som täcks i förhandsavtalet inkluderar vanligtvis köpekontraktet detaljer som:

Datum för överlämnande av fastigheten till köparen samt säljarens försäkran om att det inte finns några tredjepartsrättigheter som belastar fastigheten. Se till att få köpekontraktet certifierat i flera exemplar av en notarius publicus. Varje kopia har sin funktion:

Ett exemplar stannar hos säljaren och ett är för dig, köparen. Ett stannar hos notarien, ett är för fastighetsregistret när du går för att registrera ägandet och ett går till Skatteverket för rapportering av fastighetsskatt. En kopia är för banken om du köper fastigheten med banklån. Obs: När du köper fastigheter måste du som säljare lämna över energicertifikatet eller en kopia av det.

7. Betala skatten

Notarius publicus är skyldig att rapportera köpet av en lägenhet eller huset till Skatteförvaltningen i det område där fastigheten är belägen inom 30 dagar från datumet för undertecknande av köpeavtalet. Fastighetsskattesatsen är 3% av marknadsvärdet för fastigheten vid förvärvstillfället och betalas av köparen.

Fastighetsägaren måste betala skatteskulden inom 15 dagar från leveransdatumet för beslutet om fastighetsskattens bestämmande eftersom överklagan inte försenar verkställandet av vare sig det tillfälliga eller det skattemässiga beslutet.

I vissa fall är köparen befriad från att betala fastighetsskatt. Om du köper en fastighet direkt från en investerare som är en juridisk person och lägenheten redan finns i PDV (moms) -systemet betalar du inte skatten. Reglerna för skattebefrielse fastställs dock från fall till fall och det är bäst att prata med en expert för att ta reda på om du måste betala skatter.

8. Registrera köpet i fastighetsregistret i Kroatien

Äganderättigheter för fastigheten, enligt köpeavtalet, erhålls inte automatiskt. För att officiellt bli listad som ägare till din egendom måste du registrera dig i fastighetsregistret inom 60 dagar efter köpet.

Detta steg kan bara utföras av en advokat eller notarius publicus. Det är rekommenderat att låta din advokat göra det, eftersom notarius publicus bara nyligen har fått möjligheten att göra ändringar i fastighetsregistret, vilket innebär att de ännu inte har den nödvändiga erfarenheten. Det finns många nyanser i fastighetsregistret och misstag kan ta år att reda ut.

Efter att fastighetsregistret bekräftar din registrering som ny ägare kan du begära en kopia av ägarintyget. Din advokat kommer att tillhandahålla en åt dig.

9. Kostnader i samband med ditt köp

Kostnader i samband med köp av ditt hem. De vanliga kostnaderna är cirka 10–12% av priset på fastigheten. Även om många skatter och avgifter uteslutande är relaterade till priset på ditt hem, så kommer kostnaden inte att vara densamma för en studiolägenhet som för en villa med stor trädgård. Fastighetsöverföringsskatten är 3%, fastighetsmäklarens provision är högst 6% och reglerad enligt lag. Ofta delas kostnaden mellan köparen och säljaren.

Om priset på fastigheten är extremt högt eller lågt har vissa byråer en fast prislista. Men i praktiken faller denna kostnad på köparens sida. Övriga 3% inkluderar kostnaderna för notarie publicus samt tillhörande avgifter. 

Upptäck Kroatiens fastighetsmarknad med Svenska Mäklarhuset

För att undvika de många stegen och fallgroparna i fastighetsköpsprocessen rekommenderar vi att kontakta en pålitlig fastighetsbyrå. Vi har valt att samarbeta med Svenska Mäklarhuset, en av de ledande fastighetsbyråerna som har utvecklats till ett välkänt varumärke under sina nästan 40 år av existens.

Vi har pratat med Dragan Milinkovic från Svenska Mäklarhuset i Pula för att få hans syn på den kroatiska fastighetsmarknaden.

Varför valde Svenska Mäklarhuset att etablera sig i Kroatien?

Eftersom investeringar och reslusten hos svenskar och skandinaver aldrig har låtit sig begränsas av gränser, har nya destinationer och länder öppnats upp. SMH har följt sina kunders behov och därför etablerat filialer från Spanien till Thailand.

För tre år sedan anslöt sig Kroatien till Svenska Mäklarhusets team, känt som en attraktiv destination men med ett komplicerat fastighetssystem och ett annorlunda förvaltningssystem jämfört med de flesta andra EU-länderna. Allt fler svenskar köper bostäder i Kroatien och vi har märkt att det finns ett behov av professionell svensk hjälp på plats. Vårt primära fokus ligger på säkerhet och att kontrollera varje köpprocess noggrant. Vi är här för att guida våra kunder genom processen steg för steg.

Hur har Svenska Mäklarhuset anpassat sitt arbete för att säkerställa säkerheten i varje köpprocess i Kroatien?

En sammanfattning av de vanliga misstagen som köpare gör inkluderar vanliga fallgropar som ofta upprepas: I Sverige är det skattemässigt fördelaktigt att ha kvitton och fakturor för alla inköp, från köp av lägenhet till alla andra åtgärder, eftersom det ger skatteförmåner och bevisar fastighetens värde. I Kroatien fungerar däremot mycket av fastighetsmarknaden i en gråzon med kontantbetalningar och kringgående av regler, vilket kan leda till att kunderna själva måste hantera alla konsekvenser vid problem.

Otillräcklig kännedom om reglerna och övertygelsen om att de säkert kan köpa eller renovera fastigheter genom bekanta, trots att det strider mot planerna, är andra vanliga misstag. Kroatien har ett vackert hav och fantastisk natur, men som ett ungt demokratiskt land och medlem i Schengenområdet sedan förra året, lär det sig fortfarande att hantera efterfrågan, prisökningar och att anpassa sig till reglerna.

Vilken roll spelar en pålitlig byrå och en bra agent i att hantera situationer som dubbla försäljningar eller objekt som inte motsvarar beskrivningen?

Höga fastighetspriser och brist på personal leder till situationer som dubbla försäljningar eller objekt som inte motsvarar beskrivningen, vilket gör att en pålitlig byrå och en bra agent är mycket viktiga i köpprocessen. Nyligen stötte vi på ett fall med trippelförsäljning av mark där tomtnummer ändrades under försäljningen. Säljaren lämnade in en ansökan om ändring på grund av någon anledning, till exempel ”förlängning, väg” etc., vilket gjorde att det nya numret registrerades i notariesystemet.

Vad har ni lärt er genom att arbeta i Kroatien och hur har det påverkat era arbetsmetoder?

Av dessa exempel framgår att expertis och kunskap hos den som leder försäljningen är av extrem vikt. Vi strävar efter att ha ständig kommunikation med Kroatiens Handelskammare samt alla viktiga institutioner och alla som deltar i utvecklingen i Kroatien. Förra året avstod vi från att sälja en mycket eftertraktad plats i Splits län efter att ha fått veta att lägenheterna med utsikt som var under byggnation bara skulle ha utsikt i 2-3 år. Investeraren planerade att bygga en annan byggnad 20 meter från den nuvarande under ett annat företagsnamn, vilket helt skulle blockera utsikten för de befintliga lägenheterna.

Hur ser fastighetsutbudet ut i Kroatien och vad är de viktigaste faktorerna för dem som vet var de vill köpa?

Sammanfattningsvis kan jag säga att Kroatien och Svenska Mäklarhuset på ett sätt lär sig tillsammans. Genom att etablera vårt kontor i Istrien i samarbete med en känd advokatbyrå har vi stärkt säkerheten för våra kunder och öppnat nya affärsmöjligheter för investerare. Detta har lett till att vi får fler och fler köpare även ifrån Kroatien som söker högre säkerhet, och det bör betonas att kroatiska köpare är mycket snabba med att fatta beslut vid köp eftersom de vet att en bra fastighet inte väntar på någon.

Med svenska köpare händer det att de förlorar möjligheten att köpa eftersom fastigheten inte kan hållas åt dem i 2-3 veckor, och att hitta en ny kan ta upp till sex månader. I Kroatien finns det ingen systematisk byggnation; inget större företag bygger i flera städer. Majoriteten av utbudet består av mindre byggnader eller individuella objekt med några få enheter. För dem som vet var de vill köpa är säkerhet och snabbhet de viktigaste faktorerna vid köp av önskad fastighet. Därför är en bra fastighetsmäklare alltid värdefull.